L’expulsion locative en France

Une mesure d’exécution forcée strictement encadrée

L’expulsion est une mesure d’exécution forcée qui a pour objet de rendre un logement libre de toute occupation. En France, en 2025, elle ne peut intervenir que sur le fondement d’un titre exécutoire, le plus souvent un jugement, qui ordonne l’expulsion du locataire, de ses occupants ou de toute personne sans droit ni titre. Ce titre doit être signifié par un commissaire de justice, nouvelle appellation des huissiers de justice depuis le 1er juillet 2022. Le propriétaire ne peut jamais procéder lui-même à une expulsion, ni changer les serrures ni couper les fournitures pour faire partir le locataire. De telles pratiques constituent une violation de domicile et peuvent donner lieu à des poursuites pénales, même en présence d’impayés.

Pour les locations classiques, la règle demeure que l’expulsion passe par le juge. La loi de 2023 dite Kasbarian-Bergé a toutefois durci le régime, en accélérant certaines étapes de la procédure et en limitant, dans plusieurs cas, les délais de paiement et de départ. En parallèle, la loi dite « antisquat » du 27 juillet 2023 a simplifié l’évacuation des occupations illicites d’un domicile ou d’un local d’habitation, en permettant dans certaines hypothèses une procédure administrative rapide à l’initiative du préfet, sans attendre un long procès au fond.

Les situations pouvant conduire à une expulsion

Un propriétaire peut engager une procédure d’expulsion pour plusieurs motifs. Le plus fréquent est le non-paiement répété du loyer et des charges, ou le non-respect d’un plan d’apurement convenu avec le bailleur ou la caisse d’allocations familiales. Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le commandement de payer visant cette clause déclenche un délai, aujourd’hui raccourci par la loi de 2023, à l’issue duquel la résiliation du bail devient automatique si la dette n’a pas été régularisée. D’autres manquements contractuels peuvent également justifier une demande de résiliation du bail et d’expulsion, par exemple l’absence d’assurance habitation, une sous-location interdite, des dégradations importantes ou des troubles graves et répétés de voisinage.

L’expulsion peut aussi être demandée lorsque le locataire ne quitte pas les lieux à l’issue du bail, alors même qu’un congé valable lui a été délivré pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux. Une fois le bail arrivé à terme, le maintien dans les lieux sans droit ni titre permet au propriétaire de saisir le juge pour obtenir la résiliation, la condamnation au paiement d’indemnités d’occupation et l’expulsion. Enfin, dans le cas des squats de domicile ou de locaux d’habitation, la loi récente permet à l’État de recourir à une procédure administrative accélérée, qui aboutit à une évacuation rapide des occupants illicites lorsque les conditions sont réunies, sans que l’ancien « seuil des 48 heures » permette de se prévaloir automatiquement d’une protection renforcée.

Les impayés de loyer et le commandement de payer

En matière d’impayés, le point de départ de la procédure d’expulsion est le commandement de payer signifié par un commissaire de justice. Ce document rappelle au locataire le montant exact de sa dette, les textes applicables et les voies de recours dont il dispose. Lorsqu’une clause résolutoire figure dans le bail, le commandement ouvre un délai légal au terme duquel, si la totalité des sommes exigées n’est pas réglée, le bail est considéré comme résilié de plein droit. Depuis la loi de 2023, ce délai a été réduit à quelques semaines dans de nombreux cas, alors qu’il était auparavant de deux mois, ce qui laisse au locataire moins de temps pour rassembler les fonds ou solliciter des aides.

Pendant ce délai, le locataire peut demander des délais de paiement au juge, contacter le Fonds de solidarité pour le logement, la caisse d’allocations familiales, les services sociaux ou une Agence départementale d’information sur le logement pour tenter de trouver une solution. Dans le parc social, le bailleur a l’obligation de signaler rapidement les impayés et de proposer, lorsque c’est possible, un plan d’apurement. L’objectif reste d’éviter la résiliation du bail et l’expulsion, en stabilisant la situation financière du ménage avant que la dette ne devienne insurmontable.

L’audience devant le juge et les délais accordés

Si la dette n’est pas apurée et qu’aucun accord n’est trouvé, le propriétaire fait assigner le locataire devant le tribunal. L’assignation précise la demande de résiliation du bail, le montant de la dette et la demande d’expulsion. Elle est signifiée par un commissaire de justice et une copie est transmise au préfet pour permettre la mise en œuvre des dispositifs de prévention des expulsions et la réalisation d’une enquête sociale. Le jour de l’audience, la présence du locataire est déterminante. Elle lui permet d’exposer sa situation, de détailler ses démarches, de produire des justificatifs, de proposer un échéancier et d’expliquer pourquoi une expulsion le placerait en grande difficulté.

Après avoir entendu les deux parties et pris connaissance de l’enquête sociale, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire, maintenir le bail et accorder des délais de paiement s’échelonnant en principe sur une durée maximale de plusieurs années lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il peut au contraire prononcer la résiliation du bail, condamner le locataire au paiement de la dette et ordonner l’expulsion, en fixant une date à partir de laquelle l’expulsion pourra être mise en œuvre. La loi de 2023 a toutefois restreint, dans certains cas, l’ampleur des délais qui peuvent être accordés aux locataires de mauvaise foi ou à ceux qui se maintiennent dans les lieux après la fin régulière de la procédure, et a créé une infraction pénale sanctionnant le refus de quitter les lieux malgré une décision d’expulsion devenue exécutoire.

Du jugement d’expulsion à l’intervention de la force publique

Une fois le jugement rendu, il doit être signifié au locataire par un commissaire de justice. Si le juge a prononcé l’expulsion, l’occupant dispose encore d’un délai minimal avant que la mesure puisse être exécutée, sauf cas particuliers prévus par la loi. Passé ce délai, le commissaire de justice signifie un commandement d’avoir à libérer les lieux. Ce document fixe un nouveau délai, qui est en principe de deux mois, avant toute intervention matérielle d’expulsion, sauf décision du juge supprimant ou réduisant ce délai en raison de la mauvaise foi de l’occupant ou de l’irrégularité de son entrée dans les lieux.

Si, à l’issue de ce délai, le locataire ne quitte pas le logement et qu’aucune solution d’hébergement ou de relogement n’a été mise en place, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de difficultés. Le propriétaire doit alors solliciter du préfet le concours de la force publique. L’administration examine la situation, peut demander une enquête sociale complémentaire et apprécie l’opportunité d’accorder ou de refuser ce concours. En cas de refus, le propriétaire peut engager la responsabilité de l’État si le refus ou le silence prolongé lui causent un préjudice particulièrement important, notamment lorsque la perte de loyers se prolonge alors qu’il dispose d’un titre d’expulsion depuis plusieurs mois ou années.

Lorsque la force publique est accordée, l’expulsion se déroule en présence du commissaire de justice, des forces de l’ordre et d’un serrurier. Les meubles sont inventoriés dans un procès-verbal. Le locataire indique le lieu où ils doivent être entreposés, ou, à défaut, ils sont stockés selon les modalités fixées par le juge de l’exécution. Si les meubles ne sont pas récupérés dans le délai imparti, le juge peut autoriser leur vente ou constater leur abandon. Pendant toute cette période, l’occupant n’est plus locataire mais débiteur d’indemnités d’occupation, qui compensent le préjudice subi par le propriétaire du fait du maintien dans les lieux.

La trêve hivernale en 2025

En 2025, la trêve hivernale s’applique sur tout le territoire métropolitain du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Durant cette période, un locataire ne peut en principe pas être expulsé de son logement, même si une décision de justice définitive a été rendue et même si la force publique a été accordée, la mesure étant simplement reportée à la fin de la trêve. Les procédures se poursuivent pendant ces mois, mais l’exécution forcée est suspendue. Cette protection vise à éviter que des ménages se retrouvent à la rue en plein hiver, alors que les capacités d’hébergement d’urgence sont déjà fortement sollicitées.

Cet arrêt n’est cependant pas absolu. La loi prévoit plusieurs exceptions à la trêve. L’expulsion peut notamment intervenir lorsque les occupants se sont introduits illicitement dans les lieux, par effraction ou manœuvre frauduleuse, dans le cadre d’un squat de domicile ou de local d’habitation, lorsque l’immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril ou de risques graves pour la sécurité, ou encore lorsqu’un relogement décent et adapté est proposé à la personne expulsée et à sa famille. Les lois adoptées depuis 2023 ont également renforcé les possibilités de contourner la trêve dans certains cas de mauvaise foi caractérisée. Parallèlement, les chiffres des expulsions forcées ont atteint des niveaux record, avec plus de vingt-quatre mille ménages expulsés avec le concours de la force publique en 2024, ce qui traduit une tension croissante entre la protection des locataires et les droits des propriétaires.

Le droit au maintien dans les lieux sous la loi de 1948

Le droit au maintien dans les lieux reste une protection très forte, mais il ne concerne plus qu’un nombre limité de logements soumis à la loi du 1er septembre 1948. Dans ces logements du secteur privé, le locataire qui remplit ses obligations peut se maintenir sans limite de durée, à des loyers plafonnés, même après l’expiration du bail initial. La location est alors automatiquement reconduite sans qu’il soit nécessaire de conclure un nouveau contrat. Ce régime ancien a été progressivement fermé à la plupart des constructions, de sorte qu’il ne subsiste aujourd’hui que pour un parc très résiduel, essentiellement dans certaines grandes villes.

Le locataire soumis à la loi de 1948 peut toutefois perdre son droit au maintien dans les lieux lorsqu’un jugement d’expulsion est prononcé, en particulier pour non-paiement réitéré du loyer, lorsqu’il n’occupe pas effectivement le logement pendant une grande partie de l’année, lorsqu’il dispose d’un autre logement adapté à ses besoins ou d’un logement de fonction, ou encore en cas d’expropriation, de péril ou d’insalubrité. En cas de décès ou de départ du locataire, le droit au maintien peut être transmis dans des conditions strictes au conjoint, au partenaire de Pacs, à certains ascendants, descendants ou personnes handicapées qui vivaient habituellement avec lui. Même dans ce régime très protecteur, le propriétaire peut, sous conditions, reprendre le logement pour l’habiter à titre personnel ou loger un proche, mais il doit en général proposer un relogement au locataire dans des conditions proches de celles dont il bénéficiait.

Les aides pour prévenir ou limiter l’expulsion

Face à la montée des impayés de loyer et au nombre record d’expulsions, les dispositifs d’aide et de prévention sont devenus centraux. Le Fonds de solidarité pour le logement, géré au niveau départemental, peut accorder des aides financières aux ménages en difficulté pour accéder à un logement ou s’y maintenir. Ces aides prennent la forme de subventions ou de prêts à taux zéro, destinés à financer des dettes de loyer et de charges, le dépôt de garantie, le premier loyer, certaines factures d’énergie ou d’eau, ou encore des frais liés au logement. Les règles d’attribution, les plafonds de ressources et les montants pris en charge varient selon les départements, ce qui impose de se renseigner localement, le plus souvent via les services sociaux, la commune ou la caisse d’allocations familiales.

Au-delà du FSL, d’autres acteurs peuvent intervenir pour éviter l’expulsion, comme les services sociaux départementaux, les centres communaux ou intercommunaux d’action sociale, les associations spécialisées dans la prévention des expulsions et les Agences départementales d’information sur le logement. Les plans départementaux d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées coordonnent l’ensemble de ces actions pour favoriser l’accès et le maintien dans un logement digne, en particulier pour les publics les plus fragiles. Dans le contexte de 2025, marqué par la hausse des expulsions, l’augmentation du coût de l’énergie et la pénurie de logements abordables, solliciter ces dispositifs le plus tôt possible, dès les premières difficultés de paiement, reste souvent la meilleure manière d’éviter qu’une dette de loyer ne se transforme en procédure d’expulsion.